Ejecución de la hipoteca y arrendamiento para uso distinto al de vivienda: una explicación real = Mortgage, foreclosure and lease on property not to be used for residential purposes: A real explanation Articles uri icon

publication date

  • December 2022

start page

  • 1675

end page

  • 1710

issue

  • 4

volume

  • 75

International Standard Serial Number (ISSN)

  • 0210-301X

abstract

  • [ES] En este trabajo se aborda el problema de las relaciones entre, por un lado, el arrendamiento urbano para uso distinto al de vivienda regulado en la LAU 1994 y, por otro lado, la ejecución de la hipoteca sobre la finca posteriormente arrendada; y se hace asumiendo el correcto planteamiento de la STS 783/2021 de 15 de noviembre que lleva a resolver ese problema con la aplicación de las reglas del Código Civil. Pero, frente a la solución que aplica el TS basada en la regulación del contrato de arrendamiento del Código Civil (la regla de venta quita renta del art. 1571 CC), propongo aquí recuperar una solución que arranca del estudio de las reglas generales de la hipoteca (art. 1876 CC). Es cierto que, en todo caso y por haber desaparecido de la LAU 1994 cualquier tipo de protección para el arrendamiento para uso distinto del de vivienda en casos de ejecución, dicho arrendamiento va a ser profundamente alterado por la ejecución de una hipoteca anteriormente constituida sobre la misma finca, pero la explicación basada en el funcionamiento de la hipoteca ofrece una solución mucho más ajustada a la realidad normativa que la explicación alternativa de recurrir a la aplicación del artículo 1571 CC. [EN] In the urban leases act (LAU in its Spanish acronym), there is not a clear answer to the question of what happens when a mortgage is foreclosed and the property had been rented to be used not for residential purposes. Departing from the precise analysis of a Supreme Court decision of 15 November 2021, here it is assumed that the question is to be answered following the rules in the Civil Code. But instead of applying the Civil Code's rules on the lease contract (art. 1571), which is the approach adopted by the Supreme Court, here it is suggested that it is preferable to apply the Civil Code's rules on mortgages (art. 1876). It is true that both sets of rules determine that the lease will be profoundly affected by the mortgage foreclosure, as the leases gives rise to a right in personam that the new owner can ignore once that LAU does not anymore protect the said right against foreclosure, but the solution based on the mortgage concept is a better solution because the rights in rem approach to the problem shows the real dimension of it.

subjects

  • Law

keywords

  • contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda; ejecución de la hipoteca; hipoteca; ley especial; usufructo; venta; venta forzosa; lease contract not for residential uses; foreclosure; general rules vs. special rules; mortgage